Legal information

Użyteczne informacje

Umowa sprzedaży

Zakup mieszkania i jego finansowanie to dwie z najważniejszych decyzji, jakie będziemy musieli podjąć w ciągu naszego życia. Dlatego ważne jest posiadanie niezbędnych informacji i dysponowanie odpowiednim wsparciem, aby móc dokonać właściwego wyboru.

Zaufaj doświadczeniu, jakie daje nam ponad 40 lat zarządzania zakupem i finansowaniem lokali mieszkalnych naszych klientów i znajdź w tym dziale przydatne informacje dotyczące operacji związanych z obsługą kredytu hipotecznego.

Gdy rezerwacja mieszkania zostanie sformalizowana poprzez wpłatę zadatku, kolejnym krokiem będzie podpisanie cywilno-prawnej umowy sprzedaży mieszkania, lokalu i/lub garażu. Na kilka dni przed przewidywaną datą podpisania umowy będzie można wyświetlić tę odpowiadającą Twojemu zakupowi w sekcji Dokumentacji swojego konta klienta indywidualnego.

Po jej sprawdzeniu, w razie jakichkolwiek pytań możesz skontaktować się z nami, wysyłając wiadomość e-mail na adres clientes@tmgrupoinmobiliario.com. Nasi menedżerowie odpowiednio Ci doradzą tak, abyś w dniu podpisania umowy dysponował wszystkimi niezbędnymi informacjami.

Oto dokumentacja, którą podpiszesz przy zawieraniu umowy sprzedaży:

2 egzemplarze umowy sprzedaży
2 zestawy planów domu lub apartamentu
2 wykazy wyposażenia (jeśli przedmiotem zakupu jest dom lub apartament z wyposażeniem)
2 wykazy przyborów kuchennych (jeśli przedmiotem zakupu jest dom lub apartament z przyborami kuchennymi)

Usługa finansowania

W firmieTM Real Estate Group staramy się wspierać klientów we wszystkich kwestiach związanych z nabyciem mieszkania. Dlatego też oprócz doradcy ds. nieruchomości, który informuje o całej procedurze zakupu, mamy teraz do dyspozycji multidyscyplinarny zespół ekspertów pomagający w uzyskaniu odpowiedniego finansowania.

Nowa usługa finansowania dla klientów TM Real Estate Group

Podatki i zobowiązania

Zakup domu lub mieszkania wiąże się z szeregiem kosztów, jakie musi ponieść kupujący, który czasami niedokładnie wie, dlaczego i komu są one płacone, a które znacznie zwiększają całkowity koszt operacji. W celu wyjaśnienia tej kwestii i rozwiania wątpliwości klienta w tym zakresie w niniejszym rozdziale przedstawiamy spoczywające na kliencie obowiązki jako kupującym:

Jakiego typu wydatki i na rzecz kogo lub jakiego podmiotu musi uiścić Klient jako nabywca nowego domu lub mieszkania?

Sprzedającego – cenę domu z wliczonym podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług).
Notariusza – opłaty w wysokości odpowiadającej odpowiedniej taryfie za zatwierdzenie aktów sprzedaży i ustanowienia hipoteki, jeśli zachodzi taka okoliczność.
Urzędu Rozliczeniowego – IAJD (podatek od udokumentowanych aktów prawnych), który stanowi 1,2% kwoty aktu na Balearach, 2% w Murcji i 1,5% na terenie Autonomicznej Wspólnoty Walencji i Andaluzji. W przypadku istnienia hipoteki kolejne 1,2% kwoty zobowiązania hipotecznego na Balearach, zaś kolejne 1,5% w Murcji, na terenie Autonomicznej Wspólnoty Walencji i Andaluzji.
Księgi wieczystej – opłaty związane z rejestracją prawa własności klienta i hipoteką, jeśli taka istnieje. Kwota do zapłaty ustalana jest w oparciu o obowiązującą taryfę lub opłatę regulacyjną.
Zarządcom – kwota za świadczone przez nich usługi zarządzania procedurą, do realizacji której zostali zatrudnieni, za dokonanie wpisu aktu notarialnego do księgi wieczystej i opłatę podatku od udokumentowanych czynności prawnych.
Tłumaczowi – w przypadku, gdy kupujący nie jest hiszpańskim rezydentem, do podpisania aktu notarialnego będzie potrzebował usług tłumacza.

Jeśli klient jest stroną kupującą niebędącą rezydentem w Hiszpanii, będzie potrzebować przedstawiciela, aby móc wywiązać się ze zobowiązań podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości w tym kraju (IRNR, IBI itp.). Jednym z ich jest uzyskanie NIE (Numeru Identyfikacyjnego Cudzoziemca). Sprawdź w sekcji pobierania dokumentów niezbędne procedury do przeprowadzenia transakcji zakupu nieruchomości na terenie Hiszpanii przez osoby niebędące hiszpańskimi rezydentami.

Podpisanie aktów i wręczenie kluczy

Akt notarialny dotyczący nabytej nieruchomości stanowi swoisty „dowód tożsamości” nabytego przez klienta mieszkania, gdyż jest to tytuł, który zabezpiecza jego własność. Musi być zawsze wystawiony przez notariusza i wpisany do Księgi Wieczystej. W dniu złożenia podpisu notariusz musi rozwiać wszelkie ewentualne wątpliwości klienta. Niemniej jednak w niniejszej sekcji udostępniamy z wyprzedzeniem wszystkie niezbędne informacje umożliwiające klientowi przeprowadzenie tej procedury z poczuciem maksymalnego bezpieczeństwa i pewności.

Ogólna zasada jest taka, że umowa sprzedaży mieszkania zawierana jest w formie aktu notarialnego. Jest to dokument urzędowy poświadczony przez notariusza, który potwierdza wolę stron, wydaje orzeczenie dotyczące ich tożsamości i zdolności do wykonywania czynności prawnych oraz sporządza dokument zgodnie z ich żądaniem lub przedstawionym przez nich brudnopisem, dostosowując się do wymogów prawnych i udzielając stronom informacji dotyczących spoczywających na każdej ze stron obowiązków wynikających z zawarcia umowy

Czynność notariusza uwiarygadnia treść dokumentu, dzięki czemu wszelkie oświadczenia złożone przez stronę kupującą, sprzedającą i w stosownych przypadkach bank lub kasę oszczędnościową udzielającą kredytu hipotecznego przed notariuszem, zostaną uwzględnione w akcie, który będzie stanowić przed wszystkimi dowód na fakt uzasadniający jego wydanie oraz datę tak, aby żadna ze stron nie mogła zaprzeczyć drugiej, że złożyła oświadczenia figurujące na piśmie.

Z tego względu przed poświadczeniem aktu notariusz zwróci się do Rejestru Ksiąg Wieczystych o wydanie odpisu zwykłego potwierdzającego własność i brak obciążeń nieruchomości. Niezwłocznie po jego podpisaniu – jeżeli strony tego zażądają – prześle do Rejestru komunikat, w którym stwierdzi, że akt został autoryzowany. Tym sposobem uniknie się sytuacji, w której majątek kupującego mógłby zostać objęty jakimkolwiek zajęciem komorniczym lub obciążeniem spoczywającym na sprzedającym, które to zajęcie lub obciążenie mogłoby figurować w Księdze Wieczystej przed dokonaniem zakupu.

Często zadawane pytania

Znajdź tutaj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania przez osoby noszące się z zamiarem kupna nieruchomości i jej finansowania.

AMORTYZACJA: Całkowita lub częściowa spłata pożyczki.
WCZEŚNIEJSZA SPŁATA: Jest to całkowity lub częściowy zwrot zaciągniętego kredytu przed ustalonym terminem. Zazwyczaj podlega ona prowizji. Kwota tej prowizji waha się w zależności od oprocentowania kredytu. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli oprocentowanie jest stałe, prowizja jest zwykle wyższa niż w przypadku oprocentowania zmiennego.
ZADATEK: Kwota pieniężna, którą przyszły nabywca wręcza sprzedającemu jako gwarancję przyszłego zakupu domu lub mieszkania w określonym terminie. Jeśli po upływie tego okresu kupujący wycofa się ze zobowiązania, traci wpłaconą kwotę. Jeśli sprzedający nie dotrzyma uzgodnionego terminu i sprzeda dom/mieszkanie innej osobie, zobowiązany będzie zwrócić podwójną kwotę wpłaconego zadatku osobie, która go wpłaciła. Jeśli transakcja zostanie pomyślnie zrealizowana, wpłata rzeczonego zadatku jest traktowana jako wpłata na konto.
ZAŚWIADCZENIE Z KSIĘGI WIECZYSTEJ: Dokument wystawiony i poświadczony przez Księgę Wieczystą, odzwierciedlający sytuację dotyczącą wszelkich obciążeń spoczywających na danej nieruchomości.
RATA KREDYTOWA: Każda z miesięcznych, kwartalnych lub półrocznych spłat dokonywanych przez cały okres obowiązywania pożyczki. Jeśli pożyczka znajduje się w okresie karencji, rata składa się wyłącznie z odsetek. Jeśli natomiast pożyczka znajduje się w okresie spłaty, rata obejmować będzie wówczas odsetki i spłatę kapitału.
DYFERENCJAŁ: Procent dodawany do wartości indeksu referencyjnego w celu uzyskania nowej stopy procentowej do zastosowania w ramach każdej aktualizacji.
AKT NOTARIALNY: W przypadku nieruchomości najistotniejszymi z nich są akty sprzedaży, ustanowienia hipoteki i nowego mieszkania. Są to dokumenty urzędowe, podpisane i poświadczone przez notariusza. Wspomniane akty wpisywane są do Księgi Wieczystej.
EURIBOR: Średnia cena lub stopa procentowa, po której największe europejskie instytucje finansowe pożyczają sobie wzajemnie pieniądze na rynku pieniężnym. Uściślając, jest to średnia miesięczna dziennej stopy procentowej w ujęciu rocznym.
KOSZTY OPERACYJNE I OPŁATY ADMINISTRACYJNE: Są to koszty związane z zawarciem aktu notarialnego, płatnością podatków na rzecz Skarbu Państwa oraz procedurami związanymi z Księgą Wieczystą.
OPŁATY NOTARIALNE: Oblicza się je zgodnie z przepisami prawa na podstawie zobowiązania hipotecznego, liczby wykorzystanych stron i wydanych kopii. Ich wysokość jest różna w zależności od złożoności danego aktu.
KOSZTY WPISU DO KSIĘGI WIECZYSTEJ: Są to koszty, jakie ponosi się w związku ze wpisem hipoteki lub aktu sprzedaży do Księgi Wieczystej. Są one obliczane na podstawie zobowiązania hipotecznego i zgodnie z prawnie ustaloną stopą procentową.
PODATEK OD UDOKUMENTOWANYCH AKTÓW PRAWNYCH (IAJD): Jest to podatek odejmujący czynności sformalizowane w dokumentach urzędowych. W przypadku kredytów hipotecznych oblicza się go na podstawie zobowiązania hipotecznego, które wynosi około 1,4-krotności kwoty głównej kredytu. Wysokość podatku IAJD może być różna w zależności od przepisów obowiązujących na terenie danych Wspólnot Autonomicznych.
PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI (IBI): Jest to podatek gminny od własność danej nieruchomości. Jest on naliczany corocznie i obliczany według wartości procentowej stosowanej w stosunku do wartości katastralnej nieruchomości.
ODSETKI LUB STOPA PROCENTOWA: Procent kwoty, który jest naliczany od wysokości pozostającego do spłacenia kapitału pożyczki w celu obliczenia odsetek do zapłaty przez pożyczkobiorcę, stanowiących część raty.
KREDYT HIPOTECZNY: Jest to pożyczka, która – oprócz stanowienia osobistej gwarancji pożyczkobiorcy – jest dodatkowo zabezpieczona mieszkaniem, nieruchomością lub aktywem. Wraz ze spłatą pożyczonego kapitału gwarantuje również ściągnięcie odsetek zwykłych, odsetek za zwłokę, kosztów i wydatków wynikających z ewentualnego roszczenia prawnego w przypadku braku spłaty. Są one ustanawiane w drodze aktu prawnego i wpisywane do Księgi Wieczystej.
KREDYT HIPOTECZNY ZE ZMIENNYM OPROCENTOWANIEM: Jest to kredyt hipoteczny, którego oprocentowanie jest aktualizowane co pół roku lub corocznie zgodnie z warunkami rynkowymi. Aktualizacja ta jest dokonywana w oparciu o EURIBOR lub wskaźnik referencyjny dla kredytów hipotecznych oferowanych przez hiszpańskie kasy oszczędnościowe (IRPH cajas).
KREDYT HIPOTECZNY ZE STAŁYM OPROCENTOWANIEM: Przy tego rodzaju kredycie hipotecznym oprocentowanie jest stałe przez wszystkie lata trwania transakcji. Dzięki temu można z góry poznać wysokość wszystkich rat kredytu hipotecznego.
KSIĘGA WIECZYSTA: Urząd publiczno-terytorialny prowadzący księgi urzędowe, w których odnotowuje się okoliczności mające wpływ na własność nieruchomości znajdujących się na jego terytorium, takie jak: obciążenia, transfery i przeniesienia, adnotacje itp.
POWIERZCHNIA ZABUDOWY: Jest to ogólna liczba metrów kwadratowych domu, łącznie z grubością ścian, a czasami również dziedzińcami i kanałami wentylacyjnymi.
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA: Obejmuje ona ogół metrów kwadratowych domu, z balkonami, lecz bez uwzględnienia ścian. Dachy i dziedzińce są zwykle wymieniane osobno, choć czasami są również zaliczane do powierzchni użytkowych.
RZECZYWISTA ROCZNA STOPA OPROCENTOWANIA: Jest to wynik matematycznego równania finansowego, kontrolowany przez Bank Hiszpanii. Służy do porównywania rzeczywistych kosztów rozmaitych ofert. W szczególności należy zauważyć, że w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem RRSO jest obliczana przy założeniu, iż kolejne odsetki odpowiadać będą odsetkom z pierwszej aktualizacji, obliczonym według ostatniej opublikowanej wartości indeksu referencyjnego.
WARTOŚĆ WYCENY: Rzeczywista wartość nieruchomości obliczona i poświadczona przez firmy rzeczoznawcze utworzone zgodnie z przepisami prawa i zarejestrowane w rejestrze firm rzeczoznawczych Banku Hiszpanii.